قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی است و بسیاری از افرادی که به دنبال خرید خانه هستند همیشه نگران افزایش قیمت مسکن می باشند. در ادامه تحلیل یک مدیر عامل شرکت انبوه سازی در خصوص عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن در چند ماه آینده را آورده ایم. این کارشناس همچنین پیشنهاداتی در خصوص کنترل قیمت مسکن ارائه داده که پیشنهاد می کنیم حتما بخوانید.
پیش بینی قیمت مسکن در چند ماه آینده
علی مدرس هاشمی مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری در مورد پیش بینی آینده بازار مسکن گفت: در حال حاضر با افزایش قیمت‌ها، قدرت خرید مصرف‌کنندگان کاهش یافته و تسهیلات اعطایی خرید نیز نمی‌تواند در شهرهای بزرگ قدرت خرید مناسبی ایجاد کند.
همین موضوع موجب کاهش تقاضا در بازار شده که نمود آن کاهش در آمار معاملات سه ماه اخیر نسبت به مدت مشابه سال قبل است. در این بین خلأ آپارتمان های نوساز در بازار، عامل مهم دیگری است که بر آینده بازار مسکن تاثیر می‌گذارد و نیز بخشی از رشد قیمت آپارتمان را رقم زده است.
سعی در تثبیت قیمت ارز، منجر به ایجاد جو روانی مبنی بر حفظ ارزش دارایی‌ها در مقابل دلار شده و نتیجه، کاهش قیمت اعلامی توسط فروشندگان در بازار مسکن در ماه‌های اخیر بوده که موجب افت معاملات در بازار شده است. هر چند متناسب با کاهش قیمت واحد‌های عرضه شده نهاده‌های ساختمانی کاهش نیافته است. این روند در قالب رکود تورمی در بازار پیش‌بینی می‌شود.
کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی منجر به خروج برخی سپرده‌ها از بانک و ورود آن به سایر بازارهای رقیب شده است. در صورت ثبات مجدد نرخ ارز و سایر بازارهای سرمایه‌ای، پیش‌بینی می‌شود بخشی از این سرمایه‌ها مجددا وارد بانک شوند. چنانچه نرخ سود بانکی افزایش یابد این روند احتمالا تسریع خواهد شد.
دکتر حقانی نسب خواستار حمایت از منافع سهامداران در برابر قاعده بانکی شد
پس از افزایش‌های شدید ماه‌های گذشته که به دلیل ثبات قیمت ارز و نیز تثبیت قیمت آهن در بازارهای جهانی و داخلی موجب آرامش نسبی در این بازار شده، هر چند فرآیند تکمیل ساختمان طولانی و حداقل در دوره ۲۴ ماهه بوده لذا افزایش بهای تمام شده ساختمان در واحد‌های در جریان ساخت که درصد تکمیل آنها کامل نشده و درگیر دوره افزایش بهای مواد و مصالح بوده و از طرف دیگر کاهش تقاضا به جهت بالا رفتن قیمت فروش واحد‌های مسکونی ممکن است سودآوری بخشی از پروژه‌ها را در دوره‌های آتی تحت تاثیر قرار دهد.
هر چند رشد مجدد قیمت فروش می‌تواند روند کاهش سودآوری را در جهت مثبت به حرکت در‌آورد. البته در تمامی اطلاعات افشا شده این روند لحاظ شده و پیش‌بینی بهای تمام‌شده پروژه‌ها بصورت مستمر به‌روز‌آوری می‌شود.
در کنار موارد ذکر شده اخذ مالیات ۲۵ درصدی از سود انبوه‌سازی، می‌تواند بهای تمام‌شده ساختمان‌های احداثی را بین ۳ تا ۵ درصد افزایش دهد که در بازاری که بصورت کامل رقابتی یا انحصاری نیست، بخشی از این افزایش بهای تمام‌شده به مصرف‌کنندگان منتقل و بخشی نیز بر عهده تولیدکنندگان قرار می‌گیرد.
بر این اساس به نظر می‌رسد بازار در مسیر ورود به رکود تورمی قرار گیرد هر چند احتمال کاهش بیش از این قیمت بسیار کم بوده و پیش‌بینی می‌شود با افزایش بهای تمام شده ناشی از عوامل مختلف از جمله احتمال افزایش نرخ ارز حتی شاهد افزایش بیشتر قیمت‌ها نیز بود. عملا بازار در مسیر قرار گرفتن در رکود تورمی است و وضعیت بازار مشابه سال ۹۲ خواهد بود.
همچنین بخوانید: همه چیز درباره تورم
کارشناسان پیش‌بینی می کنند این روند از سه ماه دوم و سوم سال ۱۴۰۰ آغاز شده و بسته به سیاست‌های دولت و تحریم‌های خارجی، می‌تواند حداقل یک سال و حداکثر چند سال ادامه داشته باشد. به نظر می‌رسد در کوتاه مدت، تنها یک عامل می‌تواند این روند را تغییر دهد و آن هم افزایش مجدد نرخ ارز است که می‌تواند مجددا بازارهای سرمایه‌ای را فعال ساخته و منجر به ایجاد سفته‌بازی در بازار ملک شود که البته این روند با توجه به قدرت خرید پایین مصرف کنندگان، ادامه‌دار نخواهد بود.
برای تثبیت قیمت مسکن چه کنیم؟
در چنین شرایطی، سیاست‌های اصلی اتخاذ شده توسط این شرکت به عنوان یک انبوه‌ساز، شامل موارد زیر است:
- تعریف پروژه‌هایی که حتی در دوره رکود نیز فروش مناسبی داشته باشند به ویژه واحد‌های مسکونی با متراژ پایین و ویژه اقشار متوسط درآمدی
- بهره‌گیری حداکثری از فناوری‌های نوین با رعایت سایر الزامات پروژه‌ها به منظور کاهش بهای تمام شده
- تعیین زمان مناسب پیش‌فروش برای مدیریت نقدینگی و در عین حال، پرهیز از ایجاد ریسک افزایش بهای ساخت و کاهش سوددهی پروژه.
- متنوع‌سازی سبد پروژه‌ها برای کاهش ریسک
- رعایت الزامات طراحی و ساخت به منظور ایجاد مزیت رقابتی در مقابل رقبا برای پرهیز از بروز مشکل در فروش واحدها.
- اتخاذ استراتژی مشارکت در ساخت به منظور پرهیز از قفل شدن منابع برای خرید زمین و تسریع در شروع و اجرای پروژه‌ها
- تامین مالی ساخت پروژه‌ها از طریق تهاتر واحد‌های در حال احداث یا واحد‌های با امکان فروش پایین به منظور حداقل‌سازی میزان تسهیلات و پرهیز از ایجاد هزینه‌های مالی.
- استفاده از رونق نسبی بازار به منظور فروش واحد‌های ساختمانی به ویژه واحد‌های تجاری که فروش آنها دشوارتر است.
- تهاتر قسمتی از واحد‌های تکمیل شده با زمین‌های دارای پروانه و سند ساخت به منظور تداوم فعالیت انبوه‌سازی و عبور از شرایط موجود.
- بررسی و ایجاد بازار رقیب تکمیلی ساخت و ساز بصورت بازسازی و تعمیرات واحد‌های قدیمی و عرضه مجدد آن به متقاضیان برای کسب منابع جدید مالی درآمدی.
منبع: بورس پرس
